Zemljišne knjige trebale bi prijeći na blockchain tehnologiju

Postoji mnogo ideja o korištenju blockchain tehnologije u nekretninama. Međutim, često zanemaren aspekt je zemljišna knjiga. Hrabra tvrdnja da će tokenizacija nekretnina poremetiti industriju u biti se svodi na sekuritizaciju putem sigurnosnih tokena. Iako takve ideje imaju zasluge, smatrao sam da im nedostaje perspektiva i da nisu tako razorne kao što se proglašava.

Moje doktorsko istraživanje bilo je posvećeno razvoju sustava zemljišnih knjiga sljedeće generacije. Uveo sam koncept “žetona naslova”, novu klasu imovine koja, za razliku od sigurnosnih tokena, služi kao stvarni zapis o vlasništvu. Blockchain tehnologija, u svojoj srži, funkcionira kao vrsta baze podataka. Stoga, umjesto održavanja zapisa vlasništva u tradicionalnoj zemljišnoj knjizi – bilo na papiru ili elektronički – blockchain može upravljati time učinkovitije, kao što ću objasniti dalje u ovom članku.

Kako bismo odgovorili na pitanje zašto bi sustav registra nekretnina sljedeće generacije trebao koristiti blockchain tehnologiju, bitno je razjasniti neke pogrešne predodžbe o ovoj tehnologiji, a zatim istaknuti njezine transformativne značajke.

Prvo, kategorija tehnologija distribuiranih knjiga, općenito označenih kao “dopuštene” i “privatne” knjige, nije u skladu s izvornom definicijom lanaca blokova prema rigoroznim akademskim standardima. Što je još važnije, osim ove terminološke razlike, dopuštene knjige ne mogu jamčiti nepromjenjivost podataka. A nepromjenjivost je ključna značajka blockchaina koja mijenja igru.

Nije svaki lanac blokova blockchain

Metodu stvaranja blokova podataka s vremenskim oznakama međusobno povezanih hashovima uveli su Haber i Stornetta 1991. Ova metoda nema za cilj zaštititi podatke, već provjeriti njihovu autentičnost, a nema dokaza da je ikada nazivana “blockchain”. Čini se da se ovaj izraz prvi put pojavio među programerima Bitcoina i njegovim idejnim tvorcem Satoshijem Nakamotom. Nakamotov rad, “Bitcoin: Peer-to-Peer elektronički gotovinski sustav,” predložio je korištenje Haberove i Stornettine metode kao jedne od komponenti njegove tehnologije. Kombinirajući ovo s decentraliziranim mehanizmom konsenzusa, osmislio je metodu za upravljanje unutar distribuirane mreže. To je ono što je dobilo izraz “blockchain”.

Danas, uz niz mehanizama konsenzusa i pristupa stvaranju distribuirane knjige, blockchain se može definirati kao digitalna knjiga s izvornom obračunskom jedinicom (kriptovalutom) i mogućnostima pohrane podataka. Djeluje u distribuiranoj mreži s otvorenim, konkurentnim, decentraliziranim mehanizmom konsenzusa.

Dopušteni DLT-ovi kartela nisu nepromjenjivi

Dopuštene distribuirane knjige, uključujući privatne kao podskup, nemaju značajku slobodnog otvorenog natjecanja. Zapravo, oni predstavljaju suprotnost; ove knjige rade pod centraliziranom ovlašću kontrolnog čvora ili čvorova. U scenarijima kolektivnog upravljanja (koji uključuju više od jednog čvora), oni mogu do neke mjere koristiti decentralizirani mehanizam konsenzusa, ali to se primjenjuje samo unutar zatvorene grupe čvorova članova. Učinkovito, oni djeluju kao centralizirani sustav za vanjski svijet i nalikuju kartelu. Stoga ne čini svaki lanac blokova blockchain, iako svaki blockchain i distribuirana knjiga koriste metodu ulančavanja blokova.

Ove terminološke razlike mogle bi se činiti pedantne i relevantne samo za teorijske rasprave; međutim, oni su ključni za razumijevanje širih implikacija. Budući da ovlaštenim knjigama nedostaje ključna značajka nepromjenjivosti, one ne mogu jamčiti da podaci neće biti izmijenjeni. Kontrolni čvor ili čvorovi, djelujući kao kartel, imaju sve privilegije mrežnog administratora, kontroliraju pristup i potencijalno mijenjaju podatke prepisivanjem ili čak brisanjem lanca ako je potrebno. Iz ove perspektive ne razlikuje se bitno od bilo koje druge centralizirane tehnologije. Izraz “blockchain” često se krivo primjenjuje na različite tehnologije knjiga, stvarajući lažnu percepciju iznimne sigurnosti podataka.

Temeljna prednost blockchaina je njegova sposobnost da osigura nepromjenjivost podataka. Nepromjenjivost znači da nitko, uključujući one odgovorne za registar, ne može mijenjati prošle transakcije i pohranjene podatke iz bilo kojeg razloga. Nijedna druga značajka blockchaina nije presudna za nadogradnju zemljišnoknjižnih sustava, jer niti jedna druga tehnologija u povijesti čovječanstva to nije mogla osigurati. Na primjer, Bitcoin radi bez kompromisa više od 15 godina, što nijedan drugi javni sustav ne može iznijeti. Česte vijesti o povredama podataka koje uključuju velike tvrtke naglašavaju (Google, Facebook, Twitter, Amazon, Visa, Mastercard, kako god) vrhunsku sigurnost blockchain tehnologije.

Dakle, zašto je ključno osigurati podatke u javno dostupnoj digitalnoj pohrani? Razmotrimo prvo primarnu funkciju zemljišne vlasti. Ako Alice i Bob izvrše vlasnički list i jedno od njih izgubi ili pokvari svoj dokument, mogli bi osporiti autentičnost svog ugovora. Treba im treća strana koja će samostalno pohraniti njihov dokument kao izvor istine, što je minimalna uloga nadležnog registra u bilo kojoj zemlji.

Prije blockchaina, kako bi se osigurala ova funkcija, tijelo registra moralo je fizički održavati relevantnu infrastrukturu, kao što je arhivska zgrada s policama i mapama za papirnati registar prošlosti ili podatkovni centar koji upravlja bazom podataka s odgovarajućim softverom. Ili je tehnologija bila ranjiva, a oštećenje ili gubitak podataka mogao bi biti nepovratan. Stoga je zahtijevao vrlo ograničen pristup onih koji su mogli upravljati sustavom i voditi evidenciju.

Registracija je značila ograničavanje ove funkcije na ovlaštene osobe poput matičara ili javnih bilježnika. Nasuprot tome, blockchain omogućuje elektroničko održavanje registara bez takvih ranjivosti, omogućujući praktički neograničenom broju korisnika da sami unesu izravne unose u registar koji podržava blockchain bez prijetnje rušenja baze podataka. Ovo se odnosi samo na blockchain, ne i na dopuštene DLT-ove. Potonji, budući da su javno izloženi, ne bi mogli izdržati ozbiljne napade uskraćivanja usluge (DDoS) i slično; gubitak podataka jednako je prijetnja kao i kod drugih starijih tehnologija.

Stari sustav zahtijeva razdvajanje dvaju čina: sklapanje posla i njegovo uknjiženje. U prvom činu uključene strane potpisuju svoj ugovor (vlasnički list). Zatim, u drugom činu, donose ga matičaru da se službeno zabilježi njihova tapija u matici, koja služi kao izvor istine o tome tko je što vlasnik.

U mnogim zemljama zakonski zakoni utvrđuju da se trenutak prijenosa vlasništva smatra nastalim kada službeno tijelo registrira djelo. Stranke ne smiju same napraviti zapis u registar, kao što je gore objašnjeno, jer je centralizirana tehnologija jednostavno dovoljno krhka da to dopusti. Blockchain predstavlja promjenu igre jer po prvi put u povijesti može poslužiti kao nepristran izvor istine bez nadzora nadležnog registra. To znači da se dva odvojena čina – ugovor i registracija – mogu spojiti u jednu blockchain transakciju. Transakcija izvršena unutar algoritama pametnog ugovora, jednom objavljena na blockchainu, služi kao konačan zapis u registru.

Održavanje infrastrukture nije jedina funkcija zemljišne uprave. Registracija u mnogim zemljama uključuje više od pukog bilježenja svega što stranke donesu zemljišnom uredu. Zahtijeva ovjeru posla, au nekim zemljama posao mora pregledati javni bilježnik. Postići neovisnost o trećim stranama značilo bi automatizirati sve te funkcije. Tek tada možemo u potpunosti otključati prednosti programabilnih odnosa putem pametnih ugovora koji omogućuju DAO-ove, defi i druge aspekte digitalne ekonomije.

Loša vijest za one koji vjeruju u potpunu disintermedijaciju jest da će nam matičar i dalje trebati. Čini se da postoji mnogo situacija u kojima je potrebna treća autoritativna strana, kao što je rješavanje sporova (dakle, matičar će možda morati izvršiti sudsku presudu), u slučajevima nasljeđivanja ili gubitka privatnih ključeva (kripto novčanik), kada vlasnik ili nasljednik ne može dobiti pristup. Zemljišnoknjižna aplikacija, koju ja nazivam Blockchain Estate Registry, mora biti dizajnirana na način da omogućuje administrativni pristup kako bi se osigurala vladavina prava. Ipak, procjenjujem da devet od deset transakcija nekretnina neće zahtijevati nikakvo izravno sudjelovanje zemljišnih tijela, jer će uknjižba postati besprijekoran i automatski postupak.

Ukratko, tradicionalni zemljišni sustavi ne mogu u potpunosti prihvatiti inovativni potencijal digitalne ekonomije u nastajanju, sa svojim DAO-ima, dApp-ovima, defi-jem i tako dalje, jer su ranjivi i ovise o nadzoru zemljišnih vlasti i drugih posrednika, koji postaju uska grla za napredak. Blockchain tehnologija rješava to osiguravanjem podataka u decentraliziranoj, otvorenoj javnoj infrastrukturi, ublažavanjem rizika od nepovratnog gubitka u registrima nekretnina i utirući put automatizaciji posredničkih funkcija.

Koncept Blockchain Estate Registry ilustrira ovu promjenu, predlažući sustav u kojem se većina transakcija može automatski provjeriti i registrirati bez ljudske intervencije. Međutim, važno je napomenuti da blockchain sam po sebi ne jamči nepromjenjivost; ovo ovisi o veličini mreže. Manje mreže mogu biti osjetljive na određene vrste napada, dok su veće, uspostavljenije mreže obično otpornije. Stoga bi za javne registre odabir blockchaina trebao favorizirati one s dugom poviješću i značajnom zajednicom.

Unatoč tome, zalažem se za usvajanje višelančanog sustava kroz cross-blockchain protokol. Ovaj pristup rješava uobičajene probleme povezane s blockchain tehnologijom, kao što su propusnost, skalabilnost, brzina transakcije i trošak, što ga čini održivim rješenjem za registre javne imovine. Ova tema zaslužuje daljnju raspravu.

Oleksij Konaševič

Oleksij Konaševič drži a dr.sc. u pravu, znanosti i tehnologiji te je akademski istraživač u blockchain tehnologiji od 2016. Njegov doktorat. diplomski rad usmjeren na tokenizaciju nekretnina na blockchainu. Godine 2021. pozvan je da govori u australskom Senatu. Zaključci njegova istraživanja o novoj generaciji registra nekretnina koji koristi blockchain usvojeni su kao preporuke od strane Senatskog odbora 'Fintech' i predstavljeni su nacionalnom kabinetu kako bi se potaknuo pilot projekt blockchaina sa zemljišnom knjigom. Također je autor YouTube kanala “Blockchain State.”